L’achat d’une SCPI dans une assurance-vie est plutôt destiné à celui qui souhaite épargner à partir des dividendes versés. Il ne les perçoit pas directement puisqu’il n’achète pas ses parts à la source, mais plutôt auprès de l’assureur lui-même. Comment ça fonctionne et quels en sont les avantages ?
Choisir des SCPI disponibles dans la banque préalablement constituée
L’assureur crée sa propre banque de SCPI qu’il souscrit auprès de la société de gestion. Ces SCPI sont sélectionnées suivant les propres critères qu’il aura mis au point. Ce sont généralement celles qui produisent le rendement le plus élevé et dont les frais ont été négociés à l’avance afin de permettre à ce dernier de prélever ses propres frais.
Ainsi, ces SCPI préalablement sélectionnées vont constituer les unités de comptes, au même titre que d’autres actifs tels que les OPCI, les SCI, les SICAV et les FCP. Leur rendement est le même certes, mais celui du contrat va se retrouver modifié en raison des paramètres suivants :
- le prix de la part est révisé à la baisse
- les frais sont modifiés par l’assureur
- le montant des dividendes ne sera pas le même que celui distribué par la société de gestion. Environ 15% sera retenu par l’assureur à titre de commissions
- le délai de jouissance est diminué
C’est donc le rendement du contrat lui-même, incluant la SCPI choisie, qu’il faut considérer avant de souscrire.
Quels points forts à privilégier ce type de montage ?
Tout d’abord, en ce qui concerne la liquidité : pas besoin de se tourner vers le marché secondaire, qu’il s’agisse d’une SCPI à capital fixe ou à capital variable. La revente est très simple : la SCPI est reprise par l’assureur, et le prix est connu à l’avance.
Autre point fort par rapport à ce montage : les revenus locatifs ne sont plus imposés en tant que revenus fonciers. La fiscalité est nettement meilleure puisque les dividendes qui deviennent des primes de versement sont exonérés d’impôt et viennent même déduire l’imposition du souscripteur.
Enfin, ce montage est intéressant pour tout individu n’ayant pas immédiatement besoin de percevoir les revenus qui en résultent. Comme énoncé plus haut, les dividendes seront d’abord perçus par l’assureur avant d’être reversés dans l’assurance-vie et non de manière directe auprès du souscripteur. Les revenus seront ainsi efficacement capitalisés afin de donner lieu à des encours élevés à terme, pouvant être débloqués en une seule fois ou convertis en rentes viagères.
SCPI en assurance-vie ou en direct ?
Toujours est-il que d’autres avantages pouvant être jouis dans le cas d’une souscription en direct ne sont pas disponibles pour l’investissement en assurance-vie. Par exemple, la possibilité de bénéficier du montage du démembrement qui est également un excellent moyen de profiter des parts à prix décotés, d’échapper à la fiscalité et de réaliser de la plus-value à terme.
Le choix est plus intéressant dans le cadre de la souscription en direct, puisque les SCPI non disponibles dans une assurance-vie circulent sur le marché. Au moment de la revente, l’investisseur est libre de fixer le prix de la part s’il s’agit d’une SCPI à capital fixe.
De plus, seules les SCPI de rendement sont privilégiées par les assureurs. Ceux qui souhaitent donc tirer profit des SCPI résidentielles et donnant lieu à une réduction fiscale devront plutôt acquérir leur part en direct. Les assureurs en effet ne proposent pas de SCPI exploitées sous Pinel, Malraux ou par le biais du déficit foncier.
Quoi qu’il en soit, il est toujours possible de répartir son argent dans l’achat en direct et la souscription à travers une assurance-vie afin de profiter de tous les avantages susmentionnés.
