Si vous avez décidé de placer des parts de SCPI dans vote portefeuille d’investissement, sachez que vous avez la possibilité de les acquérir de deux différentes manières. Par voie classique ou par le biais du démembrement. Dans ce dernier cas, vous n’achetez plus votre SCPI « entière » car vous souscrivez en nue-propriété ou en usufruit.
Avant d’attaquer le vif du sujet, expliquons avant tout ce qu’est le démembrement, de même que la définition de ces deux termes juridiques cités plus haut.
Le démembrement : pour scinder en deux les droits de la propriété
La société civile de placement immobilier est un véhicule de placement basé sur l’exploitation de l’immobilier locatif. Elle distribue alors des loyers à tous les détenteurs de parts en pleine propriété. Cependant, lorsque le démembrement est activé sur une part de SCPI, celle-ci est proposée à deux types d’investisseurs :
- celui qui achète les parts en usufruit
- celui qui achète les parts en nue-propriété
Cette opération modifie les droits de ces derniers en ce qui concerne la même SCPI souscrite. Le montage est temporaire et s’éteint automatiquement à l’échéance prévue, celle qui est communément fixée par les deux parties. La durée du démembrement s’étale généralement sur 10 ans, voire sur 15 ans ou plus. Une fois que le démembrement expire, l’usufruit disparaît et le nu-propriétaire revêt son statut de plein propriétaire.
Avantage pour les deux parties : le prix de la souscription baisse, ce qui permet d’optimiser le rendement de l’investissement (en particulier dans le cas de l’acquisition de plusieurs parts).
La souscription en nue-propriété
C’est la plus avantageuse car l’investisseur est propriétaire des parts sans toutefois percevoir des revenus. L’intérêt est non seulement d’ordre financier mais aussi fiscal puisqu’il échappe à l’imposition foncière et à l’IFI. Le choix de l’acquisition des parts en nue-propriété découle d’une stratégie préalablement définie, par exemple afin de préparer la retraite.
Exemple : Rosa, 45 ans, achète ses parts en nue-propriété et dont la validité du démembrement est de 15 ans. Elle aura 60 ans à cette échéance et partira imminemment à la retraite. C’est alors à ce moment-là que le versement de ses loyers se déclenche, revenus locatifs qu’elle utilisera en complément de sa retraite et de ses rentes viagères pour maintenir un portefeuille en bonne santé.
Avantages : en plus des tickets d’entrée très avantageux du point de vue financier comme expliqué plus haut, Rosa tire profit des éventuelles revalorisations du prix de la part tout au long de la durée de détention de 15 ans. De la plus-value certaine donc si elle décide de revendre sa SCPI.
La souscription en usufruit
Celui qui achète les parts en usufruit jouit immédiatement de ses revenus locatifs. À la différence du souscripteur en nue-propriété, les loyers qu’il perçoit sont imposés au même titre que les revenus fonciers. Outre le prix décoté à l’acquisition, cette formule est relativement peu intéressante pour l’investisseur. Elle est cependant avantageuse pour une société dont le but est de développer sa trésorerie. Cette dernière peut en effet déduire des amortissements de la charge fiscale générée par la SCPI et ce, si elle est imposée à l’impôt sur les sociétés.
Le souscripteur de parts en usufruit est aussi redevable de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) – ce qui n’est pas le cas pour le nu-propriétaire jusqu’à ce qu’il ne devienne pleinement propriétaire de ses parts.
Outre la souscription par voir classique ou par le biais du démembrement, profiter des revenus locatifs émanant d’une SCPI par le biais d’une assurance-vie peut être planifié. Les conditions de détention et celles rattachées à la fiscalité sont aussi très profitables.
